マンションを相続する場合の相続税評価の方法とは?

相談内容

マンションを相続する場合の相続税評価の方法は?

提案&解決

マンションの売り買いをする場合の値段(時価)というものは、
建物の専有面積や住環境などによって決まることが多いかと思います。

  ↓ しかしながら・・・

その値段が相続税の評価になる訳ではありません。

 

マンションの相続税申告における評価

「土地」 と 「建物」 に分けて評価をします。

 

■土地評価

マンションが建っている敷地全体を評価し、それを各戸の持分によって分配します。
仮に、敷地全体の土地評価が10億円だとします。

敷地全体が2,000㎡あってそこに100戸のマンション(占有面積が同じと仮定)の場合、
2,000㎡の評価を100分の1にした額(1,000万円)が各戸の土地の評価となります。

   ↓ 実際には・・・

①所有権敷地権として謄本に敷地権の割合がある場合
②所有権の割合がある場合があります。

いずれも所有している割合に応じて評価を行います。
そのため不動産登記簿謄本における所有権割合の確認が必須です。

 

■建物評価

固定資産税の評価額から計算します。
毎年市町村から送付されてくる課税明細書に記載されている
固定資産税評価額 です。

 

通常のマンションの取引の感覚からすると、
眺めの良さ、日当たりの良さなどにより相続税評価よりも高い金額(時価)で取引されます。

しかしながら、相続税法では時価とは乖離した金額で評価され、
時価とは関係がないところで金額が決定されることになります。

不思議な感じがしますが、これが相続税の世界なんですよね。

 

タワーマンションは???

最近、新聞テレビなどでも取り上げられている、タワーマンションも同じ評価ですが、
あれば、問題になっているのは、「建物」評価です。

   ↓ つまり・・・

当然、高層階の方が圧倒的に時価が高いのは感覚的にご理解いただけるかと思いますが、
固定資産税評価額は、どの階でも同じなのです。

   ↓ しかも・・・

固定資産税評価額は購入金額に対して、かなりのディスカウントされた金額になっているため
これを使った節税スキームがかなり横行しておりました。

   ↓ そこで・・・

階数の違いにより、固定資産税評価額に格差を設けようとする動きが現在なされています。

 

詳細はどこかのタイミングで、ご紹介させていただきたいと考えておりますので、
乞うご期待ください!

 

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