タワーマンションの場合の相続税評価の方法は?

相談内容

タワーマンションを相続する場合の相続税評価の方法は?
近頃タワーマンション節税についていろいろと話題になっているのですが。

提案&解決

タワーマンションの高層階は眺望の良さなど様々な要因でかなり高額で取引がされています。
相続財産となった場合、その値段が相続税の評価になる訳ではありません。

現在のところタワーマンションとはいえ、特別な評価方法はありません。

マンションを相続する場合の相続税評価の方法は?→マンションを相続する場合は
でも取り上げましたが、土地、建物に分けて評価を行います。

 

↓ しかしながら。。。

 

タワーマンションを活用した節税などがあり、この評価方法の見直しが検討されています。

その対象とは

・おおむね20階建て以上の建物
・平成30年1月1日以後に建築されたもの とされています。

既存のタワーマンションについては、影響がかなり大きくなることが予想されるため対象外となるもよう。

 

どうして評価の見直しが必要となってきたのでしょうか。

マンションの相続税評価額の算定には、上述のとおり土地+建物となります。

土地:建物が高層となるとその分だけ戸数が増える。→1戸あたりの持分は減る。土地の評価額は小さくなる。
今回は土地の評価については触れられていません。

建物について、

現状:同じ専有面積である場合には固定資産税が同じとされている。
←ここが、低層階、高層階との間で取引価格が異なるのに、それが反映されていない。不公平ととらえられている。

なぜ、そのようなことになっているのでしょうか。

マンション建物の評価方法とは

①一棟の固定資産税評価額を算定
②一棟の固定資産税額を計算
③一棟の固定資産税額を各所有者の専有面積に応じて按分する

 

マンションの評価方法は、エレベーターホールなどの共用部分も建物に含め、各戸の専有割合で割っていきます。
たとえば、建物の全床面積が1,000㎡あり、100戸が同じ占有面積だったら、1,000㎡の建物の評価を単純に100で割ることになります。
そのため、原則では同じ専有面積であれば低層階も高層階でも固定資産税の評価額は同じなのです。

しかし

・専有部分の天井の高さと天井の平均の高さとの差が1メートル以上ある場合。
・附帯設備に著しい差がある場合。
には、按分割合を補正する規定があります。

見直しが検討されているのは

上記③で階層に応じて税額を補正するといったことが検討されているようです。
つまり、①②の一棟の固定資産税の評価額や税額は変わらず、各所有者が負担する税額按分の段階で補正がされる模様です。
そうなってくると、これだけでは相続税のタワーマンション節税への対応(いわゆる節税封じ)には不十分と考えられます。

そのため、今後も引き続き見直しは検討され続けていくことが予想されます。まだまだ目が離せない話題です。
また、新たな情報が入りましたら随時更新をしていく予定です。

 

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